¿Qué Significa Realmente una Escritura de Garantía? – Imprimación para Incumplir una Escritura de garantía

¿Qué es una escritura de garantía? Ya sea que esté vendiendo o comprando una casa, eventualmente tendrá que transferir el título de la propiedad. Al igual que comprar un automóvil, las casas y otros bienes raíces tienen documentos de título que muestran al propietario actual de la propiedad. En bienes raíces, se llaman escrituras. Y al igual que comprar un automóvil, puede comprar casas y otros bienes raíces con o sin garantía. En bienes raíces, hay tres tipos populares de escrituras basadas en sus garantías. Las escrituras de bienes raíces vienen con garantías generales (una escritura de garantía), garantías limitadas (una escritura de garantía especial) o sin garantías (una escritura de reclamo de renuncia). Estas garantías son dadas por el vendedor y garantizan la calidad del título, no de la casa o propiedad real. La garantía de escritura no dice que la casa física esté en buenas condiciones, dice que la propiedad y el título legales están en buenas condiciones. Esta garantía de título se produce en la transferencia de la escritura de garantía; el intercambio de la escritura de las manos del vendedor a las del comprador. Por supuesto, la garantía de la escritura solo entra en juego cuando un tercero impugna la propiedad legal adecuada y el título de propiedad de los bienes raíces.

Bernhard Law FirmEste artículo es una introducción sobre los títulos de garantía de propiedad, los formularios de los títulos de garantía, los pactos sobre la tierra proporcionados por una escritura de garantía completa y qué hacer cuando hay una violación de los pactos. Si tiene alguna pregunta sobre títulos de garantía y desafíos o disputas sobre títulos de propiedad, límites y gravámenes, comuníquese con Bernhard Law Firm al www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

  1. La escritura de garantía y sus cláusulas son un contrato

Según los Estatutos de Florida § 689.03, una escritura de garantía legal transmite la propiedad con cláusulas plenas de derecho común, que vinculan contractualmente al vendedor y a sus herederos a estas cláusulas. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v.Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Conceptos Corp, 373 Así. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (desaprobada por otros motivos) («Una garantía, ya sea expresa o implícita, es fundamentalmente un contrato.”). La palabra pacto simplemente significa acuerdo o contrato. Los pactos sobre la propiedad, generalmente pactos restrictivos, son acuerdos para usar o no usar la propiedad de alguna manera específica. Los convenios restrictivos en la propiedad pueden variar en casi cualquier uso; por ejemplo, » no habrá piscinas ni campanas de viento en esta propiedad.»El lenguaje expreso utilizado para describir la propiedad vendida, no la intención del vendedor, controla si surge una garantía y sus términos. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

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PD-NOS, https://en.wikipedia.org/w/index.php?curid=17202486

a Través de una escritura de garantía, un vendedor pactos y promesas que: (i) tiene derecho legal a transferir toda la propiedad y ningún tercero tenía interés legal en ella (el pacto del derecho a transmitir); (ii) el derecho del comprador a la posesión no se verá afectado por una reclamación de un tercero (el pacto de disfrute tranquilo); (iii) el vendedor defenderá contra cualquier reclamación de terceros sobre la propiedad y compensará al comprador por cualquier pérdida que pudiera sufrir como resultado (el pacto de garantía de título); (iv)el vendedor hará lo que sea necesario para ayudar al comprador a perfeccionar el título en caso de que sea necesario (el pacto de garantías adicionales); v) la vendedora posee la misma masa en cantidad y calidad que pretende transmitir (el pacto seisin o pacto de embargo); y vi) la tierra está libre de restricciones de uso y posesión de la totalidad de la propiedad (el pacto de no gravámenes o el pacto contra gravámenes). Estas seis garantías se conocen juntas como los pactos de escritura de derecho común completos. Por lo tanto, una escritura de garantía a veces se llama escritura de pacto o escritura de garantía. Una escritura de garantía general garantiza todas las reclamaciones de todas las personas, no solo las que surjan por, a través o bajo el vendedor. Harris, 166 So. 2d en 165-66.

Para más información sobre el pacto de seisin (es decir, el pacto de seizin), véase también Allard v.Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (pacto de seisin violado cuando el concesionario no adquirió el derecho a poseer una franja de propiedad de 30 pies en el borde del lote transportado); Harris, 166 So. 2d, n.2); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (Donde el concesionario solo adquirió el derecho parcial a la posesión de la propiedad en virtud de la escritura de garantía, el concesionario puede recuperar el dinero de compra por incumplimiento del pacto de seisin; el incumplimiento ocurre en la entrega de la escritura); Burton v. Precio, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (cuando el otorgante no cede la posesión de todo el espacio físico que originalmente se pretendía transmitir, el concesionario puede recuperar los daños y perjuicios por incumplimiento parcial del pacto de seisin).

Para obtener más información sobre el pacto de no gravámenes o el pacto contra gravámenes, consulte el Título Estadounidense Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (el pacto de no gravámenes que establece que la tierra está libre de cargas y gravámenes u otras restricciones que inciden en la posesión de los bienes); Gore v. Propiedades Generales Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (un «gravamen» dentro del pacto contra gravámenes es todo derecho o interés sobre la tierra que pueda subsistir en un tercero, a la disminución del valor de la tierra pero consistente con la transferencia de la tarifa por el traspaso); Flood v.Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (la violación del pacto contra los gravámenes en los que la tierra estaba sujeta al derecho en compañía de disfrutar del beneficio de los derechos de petróleo y asfalto durante un período de 10 años).

Para obtener más información sobre el pacto de garantía de título, consulte Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (el pacto de garantía del título establece que no habrá perturbación de la posesión del concesionario por parte de la parte que reclama el título primordial de ninguna parte del mismo); Nelson v.Growers Ford Tractor Co., 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Aquí hay un ejemplo de escritura de garantía, que promete específicamente lo siguiente:

Y el otorgante por la presente acuerda con el concesionario que el otorgante se apropia legalmente de dicha tierra en honorarios simples; que el otorgante tiene un buen derecho y autoridad legal para vender y transmitir dicha tierra, y por la presente garantiza el título de dicha tierra y la defenderá contra los reclamos legales de todas las personas, quienquiera que sea; y que dicha tierra está libre de todos los gravámenes

  1. Los pactos de escritura de garantía solo surgen cuando hay una violación de los pactos restrictivos o usted está haciendo cumplir los pactos restrictivos

Los pactos de escritura de garantía solo surgen cuando los nuevos propietarios reciben un desafío a su propiedad legal de la propiedad o se enteran de las restricciones, gravámenes o pactos no revelados sobre la propiedad. Cuando esto sucede, el efecto legal es que el propietario anterior violó los pactos de la escritura de garantía al transmitir la propiedad sujeta a reclamos de título, uso, posesión, servidumbre, gravamen o eliminación. Para hacer cumplir los pactos de la escritura, el nuevo propietario debe notificar al propietario anterior, exigir que el propietario anterior arregle el problema o demandar al propietario anterior por incumplimiento de la escritura de garantía. Para establecer un incumplimiento de contrato y convenios de propiedad, una parte debe demostrar la existencia de un contrato (la escritura de garantía), un incumplimiento del mismo y daños y perjuicios. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (en la que se sostenía que el demandante había alegado prima facie un caso de incumplimiento en el que alegaba esos elementos).

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Por Rsengar – Trabajo propio, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=31520761

Aunque las infracciones solo se descubren después de la transmisión, el incumplimiento legal de un pacto de escritura de garantía se produce en la ejecución y entrega de la escritura, ya que el vendedor en ese momento no transmite la posesión completa o el derecho de posesión y uso libre de reclamaciones futuras por parte de terceros. Williams, 47 años. 2d en 626 («cuando un concesionario . . . no adquiere posesión ni derecho de posesión en virtud de una escritura que contenga pactos de seisin . . . el incumplimiento se produjo en el momento de la ejecución y entrega del transporte.»); véase también Allard, 59 So. 3d a 200 (se violó el convenio de tenencia de seisin cuando el concesionario no adquirió el derecho a poseer una franja de propiedad de 30 pies en el borde del lote transportado). El incumplimiento ocurre incluso cuando el vendedor no tiene conocimiento real o constructivo del gravamen, reclamo o problema cuando transmite la propiedad. Véase Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5a DCA 1992) (responsabilizando al vendedor por incumplimiento de la escritura de garantía aunque el vendedor no tuviera conocimiento real o constructivo del gravamen).

  1. Ejemplos de incumplimientos de escrituras de garantía y pactos de escritura

Bajo la ley de Florida, cuando hay una perturbación en la posesión, uso y disfrute tranquilo de un comprador por parte de una parte que reclama el título primordial de cualquier parte de la propiedad, se violan los pactos de garantía de título y disfrute tranquilo. Véase Arbuthnot, 94 Fla. a la 304. Cuando un comprador sólo adquiere un derecho parcial a la posesión de la propiedad, se viola el pacto de seisin. Williams, 47 años. 2d a 626. Cuando el vendedor no proporciona la posesión de todo el espacio físico que originalmente pretendía transmitir, se viola el pacto de seisin. Burton 105 Fla. a la 546.

Cuando un tercero reclama un derecho o interés sobre la propiedad o una parte de ella, se infringe el pacto de no gravámenes, relacionado con el momento en que se entregó la escritura, y se acumula inmediatamente un derecho de acción. Coakley, 419 So. 2d, 817 (el pacto de no gravámenes establece que la tierra está libre de gravámenes u otras restricciones que afecten la posesión de toda la propiedad); Gore, 149 Fla. a la 696. En el pacto, un «gravamen» contra gravámenes incluye todo derecho o interés sobre la tierra que pueda subsistir de un tercero. Id.; Flood, 61 Fla. at 212-14 (holding breach of covenant against gravances where land was subject to right in company to enjoy asphalt rights for a period of 10 years).

Cuando la calidad y propiedad del título transmitido requiere referencia a pruebas de libertad condicional u otros registros, la carga de presentar o suministrar tales pruebas recae en el vendedor; incluso cuando el contrato de compra requiere una búsqueda del título del registro, la carga de proporcionar las pruebas necesarias para completar el título de la mercancía y la posesión de la propiedad no debe recaer en el comprador, que es un completo desconocido de la historia de la tierra, su título y su posesión. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1er DCA 1974) (la parte titular incumplió el contrato de bienes raíces cuando no proporcionó un resumen que mostrara un título bueno y comercializable y se requirió evidencia fuera de la escritura para determinar la existencia y el estado de invasión de la propiedad).

Así, por ejemplo, el pacto contra gravámenes sería violado por la existencia de cualquier derecho de servidumbre pendiente que disminuya el valor de la tierra transportada. Abstract Co. de Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (donde la servidumbre estaba registrada pero no era visible al inspeccionar la tierra, la existencia de servidumbre constituía una violación de las garantías generales en escritura, incluido el pacto contra gravámenes). Del mismo modo, el pacto contra gravámenes también se violaría si un vendedor no revelara proactivamente un derecho de paso utilizado por un bien adyacente, incluso si estuviera demostrado por un título registrado, lo que constituiría legalmente un gravamen no revelado que daría derecho al comprador a una indemnización por daños y perjuicios de cualquier vendedor que representara lo contrario. Marler c. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

Bernhard Law Firm En suma, una escritura de garantía garantiza el buen título y la propiedad de la propiedad en la fecha de la escritura. Si resulta que el título y la propiedad no están tan garantizados, un comprador puede tener una reclamación por incumplimiento de los pactos de garantía. Si tiene alguna pregunta sobre títulos de garantía y desafíos o disputas sobre títulos de propiedad, límites y gravámenes, comuníquese con Bernhard Law Firm al www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

Véase también American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (el pacto de no gravámenes que establece que la tierra está libre de cargas y gravámenes u otras restricciones que inciden en la posesión de los bienes); Gore v. Propiedades Generales Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (un «gravamen» dentro del pacto contra gravámenes es todo derecho o interés sobre la tierra que pueda subsistir en un tercero, a la disminución del valor de la tierra pero consistente con la transferencia de la tarifa por el traspaso); Flood v.Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (la violación del pacto contra los gravámenes en los que la tierra estaba sujeta al derecho en compañía de disfrutar del beneficio de los derechos de petróleo y asfalto durante un período de 10 años).

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Andrew Bernhard – Miami Abogado

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