Qu’est-ce qu’une Servitude dans l’immobilier ? Tout ce que vous devez savoir sur les servitudes

Le terme juridique « servitude” désigne le droit légal d’utiliser les biens immobiliers d’une autre personne, pour une fin et une durée spécifiques. Une servitude donne à une personne le droit légal de traverser le terrain d’une autre personne, à condition que l’utilisation soit conforme aux restrictions de servitude spécifiées. Bien qu’une servitude accorde un intérêt possessif sur le terrain à une fin précise, le propriétaire foncier conserve le titre de propriété sur le bien.

Les servitudes peuvent être accordées à n’importe qui, tels que les voisins, les agences gouvernementales et les parties privées. Un exemple de servitude serait si un propriétaire autorise l’utilisation de son chemin ou chemin privé pour la navigation de son voisin. Les servitudes courantes comprennent les services publics, les lignes électriques et la télévision par câble (bien que celles-ci soient souvent souterraines). Comme les servitudes sont associées à des biens immobiliers, elles sont régies par le droit des biens immobiliers.

Comme mentionné ci-dessus, les servitudes peuvent être accordées à diverses personnes ou agences différentes. Par exemple, si vous souhaitez connaître l’emplacement des conduites d’égout ou des lignes électriques cachées, la meilleure façon de trouver ces servitudes de services publics est de contacter votre entreprise de services publics locale. Cependant, la meilleure façon de savoir si votre propriété a ou non une servitude est de contacter le bureau des registres fonciers du comté ou le bureau du greffier du comté.

La plupart des servitudes sont inscrites sur ou jointes à l’acte de propriété que vous possédez. Un autre endroit que vous pourriez rechercher pour une servitude est à l’hôtel de ville. Toute servitude inscrite sur le titre de propriété de votre propriété comprendra un numéro de référence. Un commis de comté peut alors vous aider à utiliser ce numéro de référence pour localiser le document de servitude original dont vous pourrez faire une copie.

Différents États peuvent reconnaître plusieurs types de servitudes, en fonction des lois immobilières spécifiques de cet État. En général, il existe trois types de servitudes :

  • Servitudes sur ordonnance : Ce type de servitudes est également connu sous le nom de servitudes prescriptives. Il s’agit d’une servitude implicite acquise sous la possession adverse. Autrement dit, une personne autre que le propriétaire initial du bien acquiert des droits d’utilisation ou de propriété sur ce bien.
    • Tant qu’une personne a effectivement utilisé le terrain ou la propriété ouvertement et continuellement pendant une durée déterminée, sans l’autorisation du propriétaire, elle peut établir une servitude prescriptive. Vous pouvez avoir une servitude prescriptive si vous utilisez régulièrement une partie de la propriété de quelqu’un d’autre;
  • Servitude par nécessité: Ce type de servitude est généralement créé par la loi, et non par une promesse ou un accord spécifique entre voisins. La loi implique l’existence de la servitude pour obtenir des résultats justes.
    • Un exemple de servitude par nécessité serait une parcelle de terre enclavée. Les terres sans littoral sont des terres auxquelles on ne peut accéder que par un déplacement sur une autre propriété. En tant que tel, la loi crée une servitude par nécessité pour permettre au propriétaire enclavé d’accéder à sa propre propriété par le biais de la propriété de l’autre propriétaire foncier; et
  • Servitude négative: Une servitude négative crée une obligation ou une restriction lorsque le propriétaire de la propriété ne peut pas utiliser sa propre propriété d’une manière particulière, ce qui serait autrement légal de le faire. Les servitudes négatives sont généralement traitées comme des clauses restrictives.
    • Un exemple de ceci serait si un nouveau condo était en construction, et les propriétaires d’un immeuble de condos existant ne veulent pas que leur vue sur l’océan soit bloquée par le nouveau bâtiment. Une servitude négative peut répondre à cette préoccupation.

Certains autres types de servitude comprennent:

  • Subventions express;
  • Servitudes de réservation;
  • Servitudes affirmatives;
  • Servitudes de services publics;
  • Servitudes publiques; et,
  • Servitudes par préclusion.

Comme mentionné ci-dessus, une servitude par nécessité est une servitude créée par la loi pour permettre à une personne d’avoir un droit d’accès à sa propriété. Si votre terrain est soumis à une servitude par nécessité, vous ne pouvez pas interférer avec l’utilisation de la servitude par votre voisin pour accéder à sa maison. De plus, certaines entreprises de services publics ou certaines villes se voient accorder des servitudes et sont enregistrées dans les registres du plat bien avant que les maisons ne soient construites sur le terrain.

Les servitudes de services publics sont des servitudes qui accordent à la ville ou à une entreprise de services publics le droit d’utiliser et d’accéder à la propriété d’une personne aux fins de fournir des services publics tels que l’électricité, l’eau, les conduites d’égout ou le gaz. Les servitudes des services publics s’attachent aux titres de propriété et sont transmises à tous les futurs propriétaires chaque fois que la propriété est transférée ou vendue.

Encore une fois, il y a des servitudes pour lesquelles vous ne pouvez pas demander de compensation, car ce sont des servitudes que la loi autorise sans aucune compensation nécessaire. Cependant, le montant de l’indemnisation des servitudes privées est souvent négocié dans les contrats immobiliers. Lors de la négociation d’une servitude, il est important de procéder comme suit :

  • Précisez la portée de la servitude: Il est important de préciser la portée de la servitude lors de l’octroi d’une servitude privée à une autre partie.
    • Par exemple, si vous accordez à votre voisin le droit d’utiliser votre étang de pêche ou votre lac privé, vous devez vous assurer de spécifier les conditions de la servitude telles que la durée à laquelle vous lui accordez l’accès et / ou toute autre restriction;
  • Négocier un prix: Lors de la négociation d’une servitude privée, vous devez rechercher les enregistrements locaux pour avoir une idée du prix d’une telle servitude.
    • Par exemple, si vous permettez à un tiers le droit d’entrer sur votre terrain et d’accéder temporairement à votre étang, vous voudrez peut-être ne lui facturer que 100 $ pour l’année. Cependant, si vous leur permettez d’entrer sur votre terrain et d’accéder à votre étang de manière permanente, vous souhaiterez peut-être négocier pour plus d’argent, car cette servitude durerait plus longtemps; et
  • Obtenez l’Accord par écrit: Plus important encore, votre servitude doit toujours être confirmée par écrit, signée par toutes les parties impliquées et notariée. Une fois que vous avez une servitude entièrement exécutée, vous devez ensuite la déposer au bureau des registres fonciers de votre comté local.

Comme on peut le voir, les servitudes sont assez courantes en matière de biens immobiliers. En tant que propriétaire foncier, vous avez le droit absolu d’utiliser votre propriété comme bon vous semble, ce qui comprend le droit d’accorder à d’autres parties l’utilisation de votre propriété. Cependant, il est parfois difficile de localiser une servitude sur votre propriété et peut interférer avec l’utilisation de votre propriété.

Si vous rencontrez des problèmes avec une servitude existante sur votre propriété ou si vous êtes en train de négocier une servitude, il est dans votre intérêt de consulter un avocat immobilier qualifié et compétent dans votre région.

Un avocat immobilier expérimenté sera en mesure de vous aider à déterminer quelles servitudes valides existent sur votre propriété. Un avocat pourra également vous aider à négocier une servitude. Enfin, un avocat sera en mesure de vous représenter lors de toutes les audiences judiciaires, si vous êtes poursuivi pour une servitude liée à votre propriété.

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