Que Signifie vraiment un Acte de Garantie? – Introduction à la violation d’un acte de garantie

Qu’est-ce qu’un acte de garantie? Que vous vendiez ou achetiez une maison, vous devrez éventuellement transférer le titre de propriété à la propriété. Comme l’achat d’une voiture, les maisons et autres biens immobiliers ont des titres de propriété montrant le propriétaire actuel de la propriété. Dans l’immobilier, ce sont des actes appelés. Et tout comme l’achat d’une voiture, vous pouvez acheter des maisons et d’autres biens immobiliers avec ou sans garantie. Dans l’immobilier, il existe trois types d’actes populaires en fonction de leurs garanties. Les titres immobiliers sont assortis de garanties générales (un acte de garantie), de garanties limitées (un acte de garantie spécial) ou d’aucune garantie (un acte de réclamation). Ces garanties sont données par le vendeur et garantissent la qualité du titre, et non la maison ou le bien réel. La garantie de l’acte ne dit pas que la maison physique est en bon état, elle indique que la propriété et le titre légaux sont en bon état. Cette garantie de propriété intervient lors du transfert de l’acte de garantie; l’échange de l’acte entre les mains du vendeur et de l’acheteur.Bien entendu, la garantie de l’acte n’entre en jeu que lorsqu’un tiers conteste la propriété légale et le titre de propriété du bien immobilier.

Cabinet d'avocats BernhardCet article est une introduction sur les actes de garantie de propriété, les formulaires d’acte de garantie, les engagements sur les terrains fournis par un acte de garantie complet et ce qu’il faut faire en cas de violation des engagements. Si vous avez des questions sur les titres de garantie, les contestations ou les litiges concernant les titres fonciers, les limites et les charges, veuillez contacter le cabinet d’avocats Bernhard à l’adresse suivante: www.bernhardlawfirm.com , [email protected] , 786-871-3349.

  1. L’acte de garantie et ses engagements sont un contrat

En vertu des lois de la Floride § 689.03, un acte de garantie légal véhicule des biens avec des engagements complets de common law, liant contractuellement le vendeur et ses héritiers à ces engagements. § 689.03, Fla. Stats. (2016); Harris c. Sklarew, 166 So. 2d 164 n. 1 (Fla. 3d DCA 1964); Cercle Navajo, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (désapprouvée pour d’autres motifs) ( » Une garantie, expresse ou implicite, est fondamentalement un contrat.”). Le mot alliance signifie simplement accord ou contrat. Les pactes sur la propriété, généralement les pactes restrictifs, sont des accords d’utilisation ou de non-utilisation de la propriété d’une manière spécifique. Les clauses restrictives sur la propriété peuvent s’étendre à presque toutes les utilisations; par exemple, « il n’y aura pas de piscines ou de carillons éoliens sur cette propriété.”Le langage exprès utilisé pour décrire le bien vendu, et non l’intention du vendeur, contrôle si une garantie survient et ses conditions. Les magasins Carter Hawley Hale, Inc. v. Conley, 372 Donc. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

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PD-US, https://en.wikipedia.org/w/index.php?curid=17202486

Par un acte de garantie, un vendeur s’engage et promet que: (i) elle a légalement le droit de transférer la totalité de la propriété et aucun tiers n’y avait d’intérêt légal (le pacte du droit de transmettre); (ii) le droit de possession de l’acheteur ne sera pas affecté par une réclamation d’un tiers (le pacte de jouissance paisible); (iii) le vendeur se défendra contre toute réclamation de tiers sur la propriété et indemnisera l’acheteur pour les pertes qu’ils pourraient subir en conséquence (le pacte de garantie du titre); (iv) le vendeur fera tout ce qui devient nécessaire pour aider l’acheteur à parfaire le titre si le besoin s’en faisait sentir (le pacte d’assurances supplémentaires); (v) le vendeur a le domaine même en quantité et en qualité qu’elle prétend transmettre (l’alliance seisin ou l’alliance de seizin); et (vi) la terre est libre de restrictions à l’utilisation et à la possession de l’ensemble de la propriété (l’alliance de l’absence de charges ou l’alliance contre les charges). Ces six garanties sont ensemble connues sous le nom de clauses de l’acte de common law complet. Ainsi, un acte de garantie est parfois appelé acte d’alliance ou acte de garantie. Un acte de garantie générale garantit contre toutes les réclamations de toutes les personnes, pas seulement celles qui surviennent par, par ou sous le vendeur. Harris, 166 Donc. 2d à 165-66.

Pour plus d’informations sur l’alliance de seisin (c’est-à-dire l’alliance de seizin), Voir aussi Allard c. Al-Nayem Intern., Inc., 59 Donc. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (le pacte de seisin a été violé lorsque le bénéficiaire n’a pas acquis le droit de posséder une bande de propriété de 30 pieds au bord du lot transporté); Harris, 166 So. 2d à la n. 2); Williams c. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (Lorsque le bénéficiaire n’a acquis qu’un droit partiel à la possession de biens en vertu d’un acte de garantie, le bénéficiaire peut récupérer l’argent d’achat pour violation du pacte de seisin; la violation se produit lors de la livraison de l’acte); Burton c. Prix, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (lorsque le constituant ne donne pas possession de tout l’espace physique initialement censé transmettre, le bénéficiaire peut récupérer des dommages-intérêts pour violation partielle du pacte de seisin).

Pour plus d’informations sur l’alliance de non-charges ou l’alliance contre les charges, voir Titre américain Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (le pacte de non-grevement prévoit que la terre est libre et dégagée de toute charge ou autre restriction qui empiète sur la possession de l’ensemble de la propriété); Gore c. General Properties Corp., 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (une « charge” dans le pacte contre les charges est tout droit ou intérêt sur la terre qui peut subsister chez un tiers, à la diminution de la valeur de la terre, mais compatible avec le transfert de la taxe par le moyen de transport); Flood c. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (considérant la violation du pacte contre les charges lorsque la terre était soumise au droit en société de bénéficier des droits sur le pétrole et l’asphalte pendant une période de 10 ans).

Pour plus d’informations sur le pacte de garantie de titre, voir Brooks-Scanlon Corp. c. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (le pacte de garantie de titre prévoit qu’il n’y aura aucune perturbation de la possession du bénéficiaire par la partie revendiquant le titre primordial sur une partie de celui-ci); Nelson c. Growers Ford Tractor Co., 282 Donc. 2d 664, 666 (Fla. 4e DCA 1973).

Voici un exemple d’acte de garantie, promettant spécifiquement ce qui suit:

Et le concédant s’engage par la présente avec le concédant que le concédant est légalement saisi dudit terrain en fief simple; que le constituant a le bon droit et l’autorité légale de vendre et de céder ladite terre, et garantit par la présente le titre de ladite terre et la défendra contre les réclamations légales de toutes les personnes qui le souhaitent; et que ledit terrain est libre de toute charge

  1. Les clauses d’engagement de garantie ne surviennent que lorsqu’il y a violation des clauses restrictives ou que vous appliquez des clauses restrictives

Les clauses d’engagement de garantie ne surviennent que lorsque de nouveaux propriétaires contestent leur propriété légale de la propriété ou apprennent que les restrictions, privilèges ou clauses restrictives sur la propriété ne sont pas divulguées. Lorsque cela se produit, l’effet juridique est que le propriétaire antérieur a violé les clauses de l’acte de garantie en transmettant des biens faisant l’objet de revendications de titre, d’utilisation, de possession, de servitude, de charge ou d’enlèvement. Pour faire respecter les engagements de l’acte, le nouveau propriétaire doit en informer le propriétaire antérieur, exiger que le propriétaire antérieur règle le problème ou poursuivre le propriétaire antérieur pour violation de l’acte de garantie. Pour établir une violation du contrat et des engagements de propriété, une partie doit démontrer l’existence d’un contrat (l’acte de garantie), une violation de celui-ci et des dommages-intérêts. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 Donc. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (la demanderesse a déclaré à première vue un cas de violation lorsqu’elle a invoqué ces éléments).

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Par Rsengar – Propre travail, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=31520761

Bien que les violations ne soient découvertes qu’après la cession, la violation légale d’un contrat de garantie survient lors de l’exécution et de la livraison de l’acte, car le vendeur à ce moment-là ne transmet pas la pleine possession ou le droit de possession et d’utilisation à l’abri de réclamations futures de tiers. Williams, 47 Ans Donc. 2d à 626 (« quand un bénéficiaire. . . n’acquiert aucune possession et aucun droit de possession en vertu d’un acte contenant des alliances de seisin. . . la violation s’est produite lors de l’exécution et de la livraison du moyen de transport. ») ; voir aussi Allard, 59 So. 3d à 200 (le pacte de détention de seisin a été violé lorsque le bénéficiaire n’a pas acquis le droit de posséder une bande de propriété de 30 pieds au bord du lot transporté). La violation se produit même lorsque le vendeur n’a pas connaissance réelle ou constructive de la charge, de la réclamation ou du problème lorsqu’il transmet le bien. Voir Pathare c. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5e DCA 1992) (tenir le vendeur responsable de la violation de l’acte de garantie même si le vendeur n’avait aucune connaissance réelle ou constructive de la charge).

  1. Exemples de violations des actes de garantie et des clauses contractuelles contractuelles

En vertu de la loi de la Floride, lorsqu’il y a une perturbation de la possession, de l’utilisation et de la jouissance tranquille d’un acheteur par une partie revendiquant un titre primordial sur une partie du bien, les clauses de garantie de titre et de jouissance paisible sont violées. Voir Arbuthnot, 94 Fla. à 304. Lorsqu’un acheteur n’acquiert qu’un droit partiel de possession de biens, le pacte de seisin est violé. Williams, 47 Ans Donc. 2d à 626. Lorsque le vendeur omet de fournir la possession de tout l’espace physique qu’elle prétendait à l’origine transmettre, l’alliance de seisin est violée. Burton 105 Fla. à 546.

Lorsqu’un tiers revendique un droit ou un intérêt sur le bien ou une partie de celui-ci, le pacte de non-charge est violé, se rapportant au moment de la livraison de l’acte, et un droit d’action s’acquiert immédiatement. Coakley, 419 Donc. 2d à la p. 817 (le pacte de non-charge prévoit que la terre est libre et exempte de toute charge ou autre restriction qui entrave la possession de l’ensemble de la propriété); Gore, 149 Fla. à 696. Une « charge » dans le pacte contre les charges comprend tout droit ou intérêt sur la terre qui peut subsister dans un tiers. ID.; Inondation, 61 Fla. à 212-14 (violation du pacte contre les charges lorsque la terre était soumise au droit en société de jouir des droits d’asphalte pendant une période de 10 ans).

Lorsque la qualité et le bien-fondé du titre transmis nécessitent la référence à des preuves de libération conditionnelle ou à d’autres documents, il incombe au vendeur de produire ou de fournir ces preuves; même lorsque le contrat d’achat exige une recherche de titre dans le document, la charge de fournir les preuves nécessaires pour compléter le titre et la possession d’un bien ne devrait pas incomber à l’acheteur, qui est totalement étranger à l’histoire du terrain, à son titre et à sa possession. Nelson c. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1er DCA 1974) (la partie détentrice a violé le contrat immobilier lorsqu’elle n’a pas fourni de résumé montrant un titre de propriété et une preuve négociables en dehors de l’acte pour déterminer l’existence et l’état d’empiètement sur la propriété).

Ainsi, par exemple, le pacte contre les charges serait violé par l’existence de droits de servitude en suspens qui diminuent la valeur des terres cédées. Résumé Co. de Sarasota c. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster c. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (exploitation où la servitude était enregistrée mais n’était pas visible lors de l’inspection du terrain, l’existence de la servitude était une violation des garanties générales dans les actes, y compris le pacte contre les charges). De même, le pacte contre les charges serait également violé si un vendeur ne divulguait pas de manière proactive une emprise utilisée par un bien adjacent, même si elle était attestée par un acte enregistré – cela constituerait légalement une charge non divulguée donnant droit à des dommages-intérêts de la part de tout vendeur qui représentait autrement. Marler c. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1ère DCA 1971).

Cabinet d'avocats BernhardEn somme, un acte de garantie garantit le bon titre et la propriété du bien à la date de l’acte. S’il s’avère que le titre et la propriété ne sont pas aussi garantis, un acheteur peut avoir une réclamation pour violation des clauses de garantie. Si vous avez des questions sur les titres de garantie, les contestations ou les litiges concernant les titres fonciers, les limites et les charges, veuillez contacter le cabinet d’avocats Bernhard à l’adresse suivante: www.bernhardlawfirm.com , [email protected] , 786-871-3349.

Voir aussi Titre américain Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (le pacte de non-grevement prévoit que la terre est libre et dégagée de toute charge ou autre restriction qui empiète sur la possession de l’ensemble de la propriété); Gore c. General Properties Corp., 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (une « charge” dans le pacte contre les charges est tout droit ou intérêt sur la terre qui peut subsister chez un tiers, à la diminution de la valeur de la terre, mais compatible avec le transfert de la taxe par le moyen de transport); Flood c. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (considérant la violation du pacte contre les charges lorsque la terre était soumise au droit en société de bénéficier des droits sur le pétrole et l’asphalte pendant une période de 10 ans).

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Andrew Bernhard – Avocat à Miami

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