Was bedeutet eine Garantieerklärung bedeuten, Ja wirklich? – Primer to Breach of a Warranty Deed

Was ist eine Garantieerklärung? Egal, ob Sie ein Haus verkaufen oder kaufen, schließlich müssen Sie das Eigentum an der Immobilie übertragen. Wie beim Kauf eines Autos haben Häuser und andere Immobilien Titeldokumente, die den aktuellen Eigentümer der Immobilie zeigen. In Immobilien werden diese Taten genannt. Und genau wie beim Kauf eines Autos können Sie Häuser und andere Immobilien mit oder ohne Garantie kaufen. In Immobilien gibt es drei beliebte Arten von Urkunden, die auf ihren Garantien basieren. Immobilienurkunden werden mit allgemeinen Garantien (einer Garantieurkunde), eingeschränkten Garantien (einer besonderen Garantieurkunde) oder keinen Garantien (einer Kündigungsurkunde) geliefert. Diese Garantien werden vom Verkäufer gegeben und garantieren die Qualität des Titels, nicht das eigentliche Haus oder Eigentum. Die Urkundengarantie besagt nicht, dass das physische Haus in gutem Zustand ist, sondern dass das rechtliche Eigentum und der Titel in gutem Zustand sind. Diese Eigentumsgarantie tritt bei der Übertragung der Garantieurkunde ein; der Austausch der Urkunde von den Händen des Verkäufers an den Käufer. Natürlich kommt die Garantie der Urkunde nur ins Spiel, wenn ein Dritter das ordnungsgemäße rechtliche Eigentum und Eigentum an der Immobilie in Frage stellt.

Bernhard Law FirmDieser Artikel ist eine Grundierung auf Eigentum Garantieerklärungen, die Garantieerklärung Formen, die Covenants auf dem Land durch eine volle Garantieerklärung zur Verfügung gestellt, und was zu tun ist, wenn es eine Verletzung der Covenants. Wenn Sie Fragen zu Garantieerklärungen und Anfechtungen oder Streitigkeiten über Landtitel haben, Grenzen, und Belastungen, Bitte wenden Sie sich an unsere Anwaltskanzlei unter www.bernhardlawfirm.com, [email protected] , 786-871-3349.

  1. Die Garantieurkunde und ihre Verträge sind ein Vertrag

Gemäß den Florida Statutes § 689.03 vermittelt eine gesetzliche Garantieurkunde Eigentum mit vollständigen Common Law Covenants, die den Verkäufer und seine Erben vertraglich an diese Covenants binden. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. in: v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (aus anderen Gründen abgelehnt) („Eine ausdrückliche oder stillschweigende Garantie ist grundsätzlich ein Vertrag.”). Das Wort Bund bedeutet einfach Vereinbarung oder Vertrag. Covenants on Property, in der Regel restriktive Covenants, sind Vereinbarungen zur Nutzung oder Nichtnutzung der Immobilie in einer bestimmten Weise. Restriktive Covenants auf dem Grundstück können über fast jede Nutzung reichen; zB „Es darf keine Schwimmbäder oder Windspiele auf diesem Grundstück geben.“ Die ausdrückliche Sprache, die verwendet wird, um die verkaufte Immobilie zu beschreiben, nicht die Absicht eines Verkäufers, steuert, ob eine Garantie entsteht und ihre Bedingungen. Carter Hawley Hale speichert, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

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PD-US, https://en.wikipedia.org/w/index.php?curid=17202486

Durch eine Garantieurkunde, ein Verkäufer Covenants und verspricht, dass: (i) sie ist gesetzlich berechtigt, das gesamte Eigentum zu übertragen, und kein Dritter hatte ein rechtliches Interesse daran (der Vertrag über das Recht auf Übertragung); (ii) Das Eigentumsrecht des Käufers wird nicht durch einen Anspruch Dritter beeinträchtigt (der Vertrag über ruhigen Genuss); (iii) Der Verkäufer wird sich gegen alle Ansprüche Dritter auf das Eigentum verteidigen und den Käufer für etwaige Verluste entschädigen, die ihm dadurch entstehen könnten (der Vertrag über die Eigentumsgarantie); (iv) Der Verkäufer wird alles tun, um dem Käufer bei Bedarf zu helfen, den Titel zu perfektionieren (der Vertrag über weitere Zusicherungen); (v) der Verkäufer hat genau den Nachlass in Quantität und Qualität, den er zu vermitteln vorgibt (der Pakt Seisin oder der Pakt von Seizin); und (vi) Das Land ist frei von Beschränkungen für die Nutzung und den Besitz des gesamten Eigentums (der Pakt ohne Belastungen oder der Pakt gegen Belastungen). Diese sechs Garantien sind zusammen als die vollen Common Law Deed Covenants bekannt. Daher wird eine Garantieurkunde manchmal als Bundesurkunde oder Garantieurkunde bezeichnet. Eine allgemeine Gewährleistungsurkunde garantiert gegen alle Ansprüche aller Personen, nicht nur gegen solche, die durch, durch oder unter dem Verkäufer entstehen. Harris, 166 So. 2d bei 165-66.

Für weitere Informationen über den Bund von Seisin (d.h. den Bund von Seizin), siehe auch Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (Covenant of Seisin verletzt, wo der Stipendiat kein Recht erworben hat, einen 30-Fuß-Streifen am Rande des Grundstücks zu besitzen); Harris, 166 So. 2d bei n.2); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (Wo der Stipendiat nur ein teilweises Recht auf Besitz von Eigentum im Rahmen der Garantieurkunde erworben hat, kann der Stipendiat das Kaufgeld für die Verletzung des Bündnisses von Seisin zurückfordern; Verletzung tritt bei der Lieferung der Urkunde auf); Burton v. Preis, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (wenn der Grantor nicht den gesamten physischen Raum in Besitz nimmt, der ursprünglich angeblich vermittelt wurde, kann der Grantee Schadensersatz wegen teilweiser Verletzung des Covenant of Seisin verlangen).Weitere Informationen zum Covenant of no encumbrances oder Covenant against Encumbrances finden Sie unter American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (der Covenant of no Encumbrances sieht vor, dass das Land frei und frei von Belastungen oder anderen Einschränkungen ist, die sich auf den Besitz des gesamten Eigentums auswirken); Gore v. General Properties Corp., 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (eine „Belastung“ innerhalb des Bundes gegen Belastungen ist jedes Recht oder Interesse an dem Land, das in einem Dritten bestehen kann, zur Verminderung des Wertes des Landes, aber im Einklang mit der Weitergabe der Gebühr durch die Beförderung); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (Verletzung des Bündnisses gegen Belastungen, bei denen Land dem Recht der Gesellschaft unterlag, für einen Zeitraum von 10 Jahren die Vorteile von Öl- und Asphaltrechten zu genießen).

Weitere Informationen zum Garantievertrag finden Sie unter Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (covenant of Warranty of title sieht vor, dass es keine Störung des Besitzes des Stipendiaten durch die Partei geben darf, die den vorrangigen Titel eines Teils davon beansprucht); Nelson v. Growers Ford Tractor Co., 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4. DCA 1973).

Hier ist ein Beispiel für eine Garantieurkunde, die insbesondere Folgendes verspricht:

Und der Grantor verpflichtet sich hiermit mit dem Grantee, dass der Grantor rechtmäßig von besagtem Land beschlagnahmt wird.; dass der Konzessionsgeber das Recht und die rechtmäßige Befugnis hat, das besagte Land zu verkaufen und zu vermitteln, und garantiert hiermit das Eigentum an dem besagten Land und wird dasselbe gegen die rechtmäßigen Ansprüche aller Personen verteidigen, wer auch immer; und das besagte Land ist frei von allen Belastungen

  1. Garantieverträge entstehen nur, wenn ein Verstoß gegen restriktive Verträge vorliegt oder Sie restriktive Verträge durchsetzen

Die Garantieverträge kommen nur auf, wenn neue Eigentümer eine Anfechtung ihres rechtlichen Eigentums an der Immobilie erhalten oder von den Beschränkungen, Pfandrechten oder Verträgen auf der Immobilie erfahren. Wenn dies geschieht, besteht die Rechtswirkung darin, dass der Vorbesitzer die Garantieverträge verletzt hat, indem er Eigentum übertragen hat, das Ansprüchen auf Titel, Nutzung, Besitz, Dienstbarkeit, Belastung oder Entfernung unterliegt. Um die Urkundenvereinbarungen durchzusetzen, muss der neue Eigentümer den Vorbesitzer benachrichtigen, verlangen, dass der Vorbesitzer das Problem behebt, oder den Vorbesitzer wegen Verletzung der Garantieerklärung verklagen. Um einen Vertragsbruch und Eigentumsvereinbarungen festzustellen, muss eine Partei das Bestehen eines Vertrags (die Garantieurkunde), einen Vertragsbruch und Schäden nachweisen. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (der Kläger erklärte prima facie Verletzung Fall, wo es diese Elemente plädierte).

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Von Rsengar – Eigene Arbeit, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=31520761

Obwohl verstöße werden erst nach Überlassung entdeckt, die Rechtsverletzung eines Gewährleistungsvertrages tritt mit Ausführung und Übergabe der Urkunde ein, da der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt nicht den vollen Besitz oder das Besitz- und Nutzungsrecht frei von zukünftigen Ansprüchen Dritter überträgt. Williams, 47 So. 2d bei 626 („wenn ein Stipendiat . . . erwirbt keinen Besitz und kein Eigentumsrecht unter einer Urkunde, die Bündnisse von Seisin enthält . . . der Verstoß trat bei Ausführung und Lieferung der Beförderung auf.“); siehe auch Allard, 59 So. 3d bei 200 (Holding Covenant of Seisin verletzt, wo Grantee nicht das Recht erworben hat, 30-Fuß-Streifen des Eigentums am Rand des Grundstücks zu besitzen). Ein Verstoß tritt auch dann auf, wenn der Verkäufer bei der Übertragung der Immobilie keine tatsächlichen oder konstruktiven Kenntnisse über die Belastung, den Anspruch oder das Problem hat. Siehe Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5. DCA 1992) (Haftbarmachung des Verkäufers für die Verletzung der Garantieurkunde, obwohl der Verkäufer keine tatsächliche oder konstruktive Kenntnis der Belastung hatte).

  1. Beispiele für Verstöße gegen Garantieerklärungen und deed covenants

Nach dem Gesetz von Florida, wo es eine Störung des Besitzes, der Nutzung und des ruhigen Genusses eines Käufers durch eine Partei gibt, die das vorrangige Eigentum an einem Teil des Eigentums beansprucht, werden die Covenants of warranty of title und quiet Enjoyment verletzt. Siehe Arbuthnot, 94 Fla. bei 304. Erwirbt ein Käufer nur einen Teil des Eigentumsrechts, wird der Seisin-Vertrag verletzt. Williams, 47 So. 2d bei 626. Wenn der Verkäufer den gesamten physischen Raum, den er ursprünglich vermitteln wollte, nicht in Besitz nimmt, wird der Bund von Seisin verletzt. Burton 105 Fla. bei 546.

Wenn ein Dritter ein Recht oder Interesse an der Immobilie oder einem Teil davon beansprucht, wird der Bund ohne Belastung verletzt, der sich auf den Zeitpunkt der Urkundenübergabe bezieht, und es entsteht sofort ein Klagerecht. Coakley, 419 So. 2d bei 817 (Covenant of no Encumbrances sieht vor, dass das Land frei und frei von Belastungen oder anderen Einschränkungen ist, die sich auf den Besitz des gesamten Eigentums auswirken); Gore, 149 Fla. bei 696. Eine „Belastung“ innerhalb des Bündnisses gegen Belastungen umfasst jedes Recht oder Interesse an dem Land, das in einem Dritten bestehen kann. ID.; Flut, 61 Fla. bei 212-14 (Verletzung des Bündnisses gegen Belastungen, bei denen Land dem Recht der Gesellschaft unterlag, für einen Zeitraum von 10 Jahren Eigentumsrechte zu genießen).Wenn die Qualität und die Angemessenheit des übermittelten Titels die Bezugnahme auf Bewährungsnachweise oder andere Aufzeichnungen erfordert, liegt die Last beim Verkäufer, solche Beweise vorzulegen oder vorzulegen; Selbst wenn der Kaufvertrag eine Titelrecherche des Datensatzes erfordert, sollte die Last, die notwendigen Beweise für die Vervollständigung des guten Titels und des Eigentums an Eigentum vorzulegen, nicht beim Käufer liegen, der die Geschichte des Landes, seines Titels und seines Besitzes völlig fremd kennt. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1. DCA 1974) (Holding-Partei verletzt realty Vertrag, wo es nicht liefern Abstract zeigt gute und marktfähige Titel und Beweise außerhalb der Tat Abstract war erforderlich, um festzustellen, Existenz und Zustand des Eingriffs in die Immobilie).

So würde beispielsweise der Bund gegen Belastungen durch das Bestehen ausstehender Dienstbarkeitsrechte verletzt, die den Wert des vermittelten Landes mindern. Abstrakt Co. von Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 1999. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (Betrieb, in dem die Dienstbarkeit dokumentiert war, aber bei der Inspektion des Landes nicht sichtbar war, das Bestehen der Dienstbarkeit war ein Verstoß gegen allgemeine Garantien in der Tat, einschließlich des Bundes gegen Belastungen). In ähnlicher Weise würde der Covenant against Encumbrances auch dann verletzt, wenn ein Verkäufer ein von einem angrenzenden Grundstück genutztes Wegerecht nicht proaktiv offenlegt, selbst wenn dies durch ein aufgezeichnetes Instrument belegt würde – dies würde rechtlich eine nicht offenbarte Belastung darstellen, die den Käufer zu Schadensersatz von jedem Verkäufer berechtigt, der anders vertreten hat. Marler gegen Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1. DZ 1971).

Bernhard Law FirmIn Summe garantiert eine Garantieurkunde den guten Titel und das Eigentum an der Immobilie zum Zeitpunkt der Urkunde. Wenn sich herausstellt, dass der Titel und das Eigentum nicht so garantiert sind, kann ein Käufer einen Anspruch auf Verletzung der Garantievereinbarungen haben. Wenn Sie Fragen zu Garantieerklärungen und Anfechtungen oder Streitigkeiten über Landtitel haben, Grenzen, und Belastungen, Bitte wenden Sie sich an unsere Anwaltskanzlei unter www.bernhardlawfirm.com, [email protected] , 786-871-3349.

Siehe auch American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (der Covenant of no Encumbrances sieht vor, dass das Land frei und frei von Belastungen oder anderen Einschränkungen ist, die sich auf den Besitz des gesamten Eigentums auswirken); Gore v. General Properties Corp., 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (eine „Belastung“ innerhalb des Bundes gegen Belastungen ist jedes Recht oder Interesse an dem Land, das in einem Dritten bestehen kann, zur Verminderung des Wertes des Landes, aber im Einklang mit der Weitergabe der Gebühr durch die Beförderung); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (Verletzung des Bündnisses gegen Belastungen, bei denen Land dem Recht der Gesellschaft unterlag, für einen Zeitraum von 10 Jahren die Vorteile von Öl- und Asphaltrechten zu genießen).

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Andrew Bernhard – Rechtsanwalt in Miami

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